Jasné vymezení toho, co hradí pronajímatel a co nájemce, je klíčem k předcházení konfliktům. Povinnost pronajímatele začíná předáním bytu ve stavu, který je způsobilý k obývání. Byt musí být čistý, v dobrém stavu a se zajištěním nezbytných plnění. Doporučuje se stav bytu, jeho vybavení i případné vady podrobně zdokumentovat v předávacím protokolu, aby se předešlo budoucím sporům.
Běžná údržba a drobné opravy
Během trvání nájmu se odpovědnost dělí. Nájemce má ze zákona povinnost hradit běžnou údržbu a drobné opravy.
- Běžná údržba: Zahrnuje činnosti jako malování, opravy omítek, čištění podlah, tapetování nebo čištění zanesených odpadů.
- Drobné opravy: Jsou definovány buď věcně (např. opravy jednotlivých částí oken, dveří, vodovodních výtoků), nebo finančním limitem.
Nové finanční limity pro rok 2026
Od 1. ledna 2026 došlo k úpravě limitů, které určují, co se ještě považuje za drobnou opravu:
- Limit na jednu opravu: Pokud náklad na jednotlivou opravu nepřesáhne 1 500 Kč, hradí ji nájemce.
- Roční limit: Součet všech drobných oprav za kalendářní rok nesmí přesáhnout 150 Kč na m² podlahové plochy bytu. Veškeré náklady nad tento rámec už jdou za pronajímatelem.
Odpovědnost za vady a havárie
Pronajímatel je povinen udržovat byt v obyvatelném stavu po celou dobu nájmu, což zahrnuje revize rozvodů nebo stavební úpravy. Pokud se v bytě objeví vada, kterou má řešit majitel, musí ji nájemce nahlásit bez zbytečného odkladu.
Specifickým problémem je například výskyt plísní. Odpovědnost může být na straně pronajímatele (vada stavby), ale i nájemce (nedostatečné větrání). V praxi se často jedná o kombinaci faktorů a v případě sporů bývá nutný znalecký posudek. Podobně u havárií, jako je prasklý ventil, může být nájemce odpovědný, pokud zanedbal preventivní kontroly a údržbu.
