Kvalitní nájemní smlouva je základem bezproblémového vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Český právní řád sice zná i „nájem na dobré slovo“, ale zákon vyžaduje pro nájem bytu nebo domu písemnou formu. Pokud smlouva chybí, neplatnost pro nedostatek formy může namítat pouze nájemce. V praxi to znamená, že pokud nájemce v bytě bydlí a platí nájem, zákon na něj nahlíží jako na řádného nájemníka, i když nemá v ruce podepsaný papír.
Doba určitá vs. neurčitá
Volba délky nájmu je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí pronajímatele.
- Nájem na dobu určitou: Smlouva končí uplynutím sjednané doby. Běžně se sjednává na 1 až 2 roky, přičemž minimální doporučovaná doba je 6 měsíců. Doba určitá musí být ve smlouvě uvedena naprosto konkrétně, jinak se považuje za sjednanou na dobu neurčitou.
- Nájem na dobu neurčitou: Nabízí větší flexibilitu pro obě strany, ale pronajímateli dává méně jistoty při potřebě ukončení nájmu. Výpovědní důvody jsou u nájmu bytu zákonem omezené a nelze je v neprospěch nájemce zúžit.
Pozor na „tichou“ obnovu nájmu
Častou chybou pronajímatelů je přehlédnutí mechanismu automatického obnovení. Pokud nájemce v bytě bydlí i po skončení smlouvy a vy ho do 3 měsíců písemně nevyzvete k vyklizení, nájem se automaticky obnoví za stejných podmínek, a to nejdéle na 2 roky. Odborníci proto doporučují tento automatický mechanismus v textu smlouvy výslovně vyloučit.
Co ve smlouvě nesmí být a co by chybět nemělo
Zákon chrání nájemce jako slabší stranu, proto jsou některé zákazy právně nevymahatelné, i když je do smlouvy napíšete. Mezi typické příklady patří absolutní zákaz chovu zvířat nebo zákaz přihlášení k trvalému pobytu. Tato ustanovení sice nezpůsobí neplatnost celé smlouvy, ale jsou neprosaditelná a nájemce je nemusí respektovat.
Naopak velmi praktické je sjednat si indexaci nájemného (inflační doložku). Pokud ji ve smlouvě nemáte, můžete sice navrhnout zvýšení na úroveň obvyklého nájemného v daném místě, ale k takovému kroku budete vždy potřebovat souhlas nájemce.
