Výběr vysněného bydlení patří k nejdůležitějším životním krokům. Mnoho lidí se při hledání zaměřuje především na lokalitu, dispozici a kupní cenu, ovšem často se zapomíná na jeden z nejzásadnějších faktorů – formu vlastnictví. Rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví a bytem družstevním totiž neurčuje pouze to, co přesně na papíře kupujete, ale ovlivňuje také možnosti budoucího financování, převodu či dědění. V tomto prvním díle naší série se podrobně podíváme na základní odlišnosti obou variant z hlediska majetkových práv a peněz.
Co vlastně kupujete: Reálné vlastnictví nemovitosti versus vlastnictví podílu v družstvu
Nejzásadnější rozdíl mezi oběma formami bydlení spočívá v samotném předmětu koupě.
Pokud se rozhodnete pro byt v osobním vlastnictví, kupujete přímo konkrétní bytovou jednotku. Stáváte se přímým majitelem dané nemovitosti a společně s ní zpravidla získáváte i odpovídající podíl na společných prostorách bytového domu a případně pozemku pod ním.
U družstevního bydlení je situace zcela odlišná. Nejdůležitějším rozdílem, který si mnoho zájemců plně neuvědomuje, je fakt, že vlastníkem celého bytového domu (a tedy i jednotlivých bytů) je vždy bytové družstvo. Vy si při koupi takového bydlení nepořizujete samotný byt, ale kupujete družstevní podíl. S tímto podílem je následně pevně spojeno právo nájmu konkrétního bytu. Z čistě právního hlediska tak družstevní byt nevlastníte, jste pouze jeho nájemcem.
Členové družstva mají poměrně specifické postavení, které leží někde na pomezí mezi běžným nájemníkem a skutečným majitelem bytu. Oproti přímému vlastníkovi nemovitosti máte o něco méně práv, ale v porovnání s klasickým nájemcem v cizím bytě je vaše postavení naopak mnohem silnější a stabilnější.
Katastr nemovitostí a rychlost převodu: Kdy je byt skutečně váš?
Rozdílná forma vlastnictví se velmi výrazně projevuje také v administrativě a rychlosti celého nákupního procesu. Pokud kupujete byt v osobním vlastnictví, vaše vlastnické právo musí být oficiálně zapsáno do katastru nemovitostí. S tímto krokem je však nutné počítat jako s časovým zdržením. Katastrální úřad má ze zákona na provedení zápisu 30 dní, přičemž prvních 20 dní tvoří takzvaná ochranná lhůta, během které mohou účastníci řízení podat případné námitky. Na to, abyste to měli takzvaně „černé na bílém“, si tedy počkáte řádově několik týdnů.
Naproti tomu převod družstevního bytu je z administrativního hlediska mnohem snazší a rychlejší. Vzhledem k tomu, že majitelem celého domu i nadále zůstává bytové družstvo a mění se pouze vlastník družstevního podílu, není potřeba podávat žádný návrh na vklad do katastru nemovitostí. Přepis se v katastru nikde nezapisuje, veškeré změny se evidují pouze v interní databázi samotného družstva.
Celý proces se odehrává pouze mezi kupujícím, prodávajícím a bytovým družstvem. Účinnost převodu vůči bytovému družstvu nastává v okamžiku, kdy je změna oficiálně oznámena družstvu – což se v praxi nejčastěji prokazuje razítkem a podpisem odpovědných zástupců družstva. Díky tomu může celý přepis proběhnout klidně i během jediného dne, aniž byste museli čekat dlouhé týdny na vyjádření úřadů.
Cena bytu a financování hypotékou: Proč je družstevní byt levnější, ale hůře se financuje?
Při procházení realitních inzerátů si pravděpodobně brzy všimnete jedné zákonitosti – družstevní byty bývají cenově výhodnější. Odborníci uvádějí, že rozdíl v pořizovací ceně oproti bytům v osobním vlastnictví se nejčastěji pohybuje mezi 5 až 10 %, v některých případech to může být i více. Pro mnoho kupujících je právě nižší částka hlavním argumentem, proč o družstevním bydlení uvažovat. Tento cenový rozdíl má však svůj háček, který se naplno projeví v okamžiku, kdy začnete řešit financování.
Pokud si pořizujete byt v osobním vlastnictví, je cesta k hypotečnímu úvěru poměrně přímočará. Byt totiž můžete bez problémů použít jako zástavu a banka vám na něj poskytne standardní hypotéku.
U družstevního bydlení je ale situace podstatně složitější. Jak už víme, z právního hlediska nevlastníte samotnou nemovitost, ale pouze družstevní podíl. A družstevním podílem bance běžně ručit nelze. To v praxi znamená, že na koupi družstevního bytu nedostanete klasickou hypotéku, pokud nemáte k dispozici jinou nemovitost v osobním vlastnictví (například byt rodičů nebo chalupu), kterou byste bance mohli nabídnout jako zástavu.
Pokud jinou nemovitostí nedisponujete, budete k financování družstevního bytu potřebovat mnohem více vlastních úspor. Často se tato situace řeší kombinací vlastních peněz a úvěru ze stavebního spoření. Získat peníze na družstevní byt je tak pro běžného zájemce administrativně i finančně náročnější oříšek.
Co je to anuita a převod do osobního vlastnictví: Cesta k plnému vlastnictví
Při prohlížení inzerátů na družstevní byty velmi často narazíte na pojem „nesplacená anuita“. Nejedná se o nic jiného než o zbývající část bankovního úvěru, který si bytové družstvo v minulosti vzalo na původní výstavbu nebo privatizaci celého domu. Tato částka se postupně umořuje v pravidelných měsíčních splátkách, které platíte družstvu společně s dalšími poplatky za užívání bytu.
Dobrou zprávou je, že jakmile tuto anuitu kompletně splatíte, může se vám otevřít cesta k tomu nejžádanějšímu kroku – k převodu bytu do vašeho osobního vlastnictví. Zde je ale nutné být velmi obezřetný, protože samotné splacení družstevního dluhu nemusí automaticky stačit.
Aby byl převod vůbec možný, musíte splnit všechny další podmínky, které určují stanovy daného bytového družstva. Někdy družstva převody neumožňují vůbec, jindy jen ve specifických termínech. Pokud jsou ale stanovy nakloněny vaším směrem a proces úspěšně dokončíte, stáváte se plnohodnotným majitelem bytové jednotky. Od té chvíle jste zapsáni v katastru nemovitostí, mizí omezení spojená s družstevním podílem a otevírají se vám všechny výhody osobního vlastnictví, o kterých jsme psali výše.
