Prodej nemovitosti s sebou většinou nese povinnost odvést daň z příjmu. Pokud ale prodáváte družstevní byt, platí pro vás trochu jiná pravidla než u bytů v osobním vlastnictví. Znalost těchto rozdílů vám může ušetřit stovky tisíc korun, nebo vás naopak ochránit před nepříjemným překvapením ze strany finančního úřadu.
Co přesně při prodeji družstevního bytu daníte?
Z právního hlediska neprodáváte samotný byt, protože ten vlastní bytové družstvo. Vy převádíte svůj družstevní podíl. Případná daň se pak počítá z rozdílu mezi prodejní cenou a vaším původním nabývacím podílem (tedy částkou, za kterou jste podíl dříve koupili).
Základní sazba daně je 15 % pro zisky do výše 36násobku průměrné mzdy. Částka, která tuto zákonem stanovenou hranici přesahuje, podléhá sazbě 23 %. Pozor ale na jeden podstatný detail: na rozdíl od jiných typů prodejů si u družstevního podílu nemůžete od základu daně odečíst náklady na rekonstrukci bytu ani výdaje za právní služby.
Kdy jste od placení daně osvobozeni?
Dobrou zprávou je, že existují situace, kdy daň z příjmu platit vůbec nemusíte:
- Vlastníte podíl déle než 5 let: Pokud jste majitelem družstevního podílu alespoň 5 let, jste od daně plně osvobozeni. Na družstevní byty se totiž nevztahuje prodloužený desetiletý časový test, který platí pro osobní vlastnictví nabyté po roce 2021.
- Peníze použijete na nové bydlení: Daň neplatíte ani v případě, že získané prostředky v zákonné lhůtě investujete do řešení své vlastní bytové potřeby (například koupě nového domu či bytu).
- Družstevní podíl jste zdědili: Pokud jste byt zdědili v přímé linii (např. od rodičů či prarodičů) nebo po manželovi/manželce, do pětileté lhůty pro osvobození se započítává i doba, po kterou vlastnil podíl zůstavitel.
Dvě nejčastější daňové pasti, které vás mohou stát statisíce
- Mýtus o dvouletém bydlišti Mnoho prodejců žije v omylu, že jim k osvobození od daně stačí, když v bytě prokazatelně bydleli dva roky bezprostředně před prodejem. Toto pravidlo však platí výhradně pro byty v osobním vlastnictví. U družstevního bytu vám trvalé bydliště samo o sobě daňovou povinnost nesmaže.
- Unáhlený převod do osobního vlastnictví Často se stává, že majitelé chtějí před prodejem převést družstevní byt do osobního vlastnictví v domnění, že ho tak prodají lépe. To ale může být obrovská chyba. Při převodu do osobního vlastnictví se totiž vaší nabývací hodnotou stává pouze částka doplatku anuity (např. 100 000 Kč). Pokud pak byt obratem prodáte za několik milionů, budete platit daň z téměř celé prodejní ceny. Kdybyste ho prodali rovnou jako družstevní podíl, mohli byste být od daně naopak zcela osvobozeni.
Nezapomeňte na oznamovací povinnost
I když splníte podmínky pro osvobození od daně, vaše povinnosti vůči státu tím nekončí. Pokud prodejní cena družstevního podílu přesáhne 5 milionů korun, musíte tento příjem oznámit finančnímu úřadu. Pokud tak neučiníte, hrozí vám vysoké pokuty, které se počítají z celkové neoznámené částky.
