Pokud vlastníte nemovitost a pronajímáte ji, pravděpodobně vás v roce 2026 čeká povinnost podat daňové přiznání za uplynulý rok 2025. Přestože příjmy z nájmu podléhají dani z příjmů fyzických osob, mají svá specifika, která vám mohou legálně ušetřit nemalé částky.
Kdo musí podat daňové přiznání?
Povinnost přiznat příjmy z pronájmu (dle § 9 zákona o daních z příjmů) se odvíjí od vašeho celkového statusu a výše výdělku.
- Zaměstnanci: Pokud jste po celý rok pracovali pro jednoho nebo více zaměstnavatelů a váš roční příjem z nájmu (spolu s dalšími vedlejšími příjmy) přesáhl 20 000 Kč, musíte si daňové přiznání podat sami. Pokud je tento příjem nižší než 20 000 Kč, může za vás roční zúčtování daně provést zaměstnavatel.
- Osoby bez zdanitelných příjmů (např. důchodci, studenti): Pro vás platí limit 50 000 Kč hrubého příjmu za rok. Pokud jsou vaše celkové zdanitelné příjmy pod touto hranicí, přiznání podávat nemusíte.
Co se počítá jako zdanitelný příjem?
Do základu daně zahrnujete pouze čisté nájemné, tedy částku za užívání nemovitosti.
- Energie a služby: Pokud nájemník hradí zálohy na energie a vy je následně vyúčtováváte, tyto částky do vašich příjmů nevstupují.
- Paušální platby: Pozor, pokud máte ve smlouvě stanovenou paušální částku za vše a energie nevyúčtováváte, stává se celá tato suma vaším zdanitelným příjmem.
- Rozhodný okamžik: Daníte peníze, které vám skutečně přišly na účet v roce 2025, bez ohledu na to, na jaké období se nájem vztahuje.
Jak uplatnit výdaje a zaplatit méně?
Zákon nabízí dvě cesty, jak od příjmů odečíst náklady a snížit si tak daňový základ:
- Výdajový paušál (30 %): Nejoblíbenější a nejjednodušší metoda. Od svých příjmů odečtete fixních 30 %, maximálně však 600 000 Kč. Nemusíte schovávat žádné účtenky, stačí vést evidenci příjmů.
- Skutečné výdaje: Pokud jsou vaše reálné náklady vyšší než 30 % příjmů, vyplatí se vést daňovou evidenci. Do nákladů můžete zahrnout opravy, pojištění nemovitosti, odpisy, úroky z hypotéky, poplatky realitní kanceláři či daň z nemovitých věcí.
Sazba daně a pojistné odvody
Velkou výhodou klasického nájmu je, že se z něj neplatí sociální ani zdravotní pojištění.
- Základní sazba daně: Činí 15 % z daňového základu.
- Vyšší sazba: Pokud váš celkový roční daňový základ (nájem + zaměstnání + podnikání) přesáhne částku 1 676 052 Kč, zdaňuje se část nad tento limit sazbou 23 %.
- Slevy na dani: I u příjmů z nájmu můžete využít základní slevu na poplatníka ve výši 30 840 Kč a další slevy (na děti, manžela/ku bez příjmů atd.), které mohou vaši výslednou daň snížit až na nulu.
Specifické situace: Airbnb a manželé
- Airbnb (krátkodobé pronájmy): Pokud pronajímáte byt turistům, nejedná se o nájem, ale o ubytovací službu. V tom případě musíte platit sociální a zdravotní pojištění a příjmy danit jako podnikání v rámci § 7.
- Společné jmění manželů (SJM): Pokud vlastníte nemovitost s manželem či manželkou, zdaňuje příjmy pouze jeden z vás. Obvykle se volí ten, pro koho je to daňově výhodnější.
Důležité termíny v roce 2026
Nezapomeňte si pohlídat lhůty pro odevzdání přiznání, abyste se vyhnuli sankcím:
- 1. dubna 2026: Termín pro papírové podání.
- 4. května 2026: Termín pro elektronické podání.
- 1. července 2026: Termín pro ty, kterým přiznání podává daňový poradce.
