Novela zákona o DPH č. 461/2024 Sb. přináší od roku 2025 významné změny v oblasti nemovitostí. Část úprav platí již od 1. ledna 2025, další – týkající se zejména převodů nemovitostí – začnou platit od 1. července 2025. Přinášíme přehled klíčových novinek:
1. Přesnější definice stavebního pozemku
Dodání stavebního pozemku zůstává zdanitelným plněním. Novela ale zužuje okruh podmínek, které z pozemku činí stavební pozemek:
- nově půjde o pozemek, na němž je podle územního plánu obce, vymezení zastavěného území nebo povolení stavebního úřadu možné postavit stavbu spojenou se zemí,
- naopak některé pozemky v zastavitelném území budou z definice vyjmuty, pokud bude jasné, že stavbu na nich umístit nelze nebo je to vysoce nepravděpodobné.
2. Zkrácení lhůty pro zdanění převodu stavby
Dosud platilo, že převod dokončené stavby je zdanitelný po dobu 5 let od kolaudace či podstatné změny. Nově se tato lhůta zkracuje na 23 měsíců.
- Lhůta začne běžet v měsíci následujícím po právní moci kolaudačního rozhodnutí.
- Pokud rekonstrukce splní podmínky tzv. podstatné změny, může být lhůta spuštěna i bez kolaudačního rozhodnutí.
3. Sazba DPH u staveb pro sociální bydlení
Snížená sazba DPH (12 %) zůstává zachována pouze u staveb pro sociální bydlení, mění se ale jejich vymezení:
- rozhodující bude zápis v registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN),
- limit 350 m² podlahové plochy u rodinných domů se nemění,
- u bytových domů nově může být i více bytů nad 120 m², pokud více než 50 % celkové plochy tvoří byty menší než 120 m².
4. Definice podstatné změny nemovitosti
Podstatná změna stavby znamená, že při jejím následném prodeji půjde o zdanitelné plnění. Nově se vychází ze dvou kritérií:
- změna účelu využití nebo podmínek obývání, a zároveň
- náklady přesáhnou 30 % prodejní ceny nemovitosti.
Plátce bude povinen posoudit, zda rekonstrukce splňuje kritéria podstatné změny, až při samotném prodeji. Pokud ano a prodej proběhne v testovací lhůtě 23 měsíců, bude nutné uplatnit DPH.
