Kupujete byt do osobního vlastnictví? Na co si dát pozor?

14. 12. 2024 Byty (a právo)

Kupujete byt do osobního vlastnictví? Pak vás bude zajímat na co si dát pozor.

Při koupi bytu v osobním vlastnictví je klíčové věnovat pozornost těmto konkrétním bodům:

1. Právní stav nemovitosti:

o Vlastnictví: Ověřte v katastru nemovitostí, kdo je skutečným vlastníkem bytu.

o Zatížení nemovitosti: Zkontrolujte, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena, exekuce či jiná omezení vlastnických práv.

o Zvětšení bytu: Zjistěte si, zda nedošlo k nelegální přestavbě bytu, například velmi častým zvětšením o lodžii, či zabráním chodby patřící do společných částí domu.

2. Dluhy přecházející na kupujícího

• Dluhy vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ), které mohl kupující zjistit z potvrzení o bezdlužnosti od SVJ, přecházejí na něj podle občanského zákoníku (§ 1186).

• Proto je nezbytné si před koupí vyžádat aktuální potvrzení o bezdlužnosti od SVJ a prověřit, zda na bytě nevázne dluh na příspěvcích na správu domu, fondu oprav či zálohách na služby.

3. Jak požádat o potvrzení o bezdlužnosti?

• Požádá zpravidla původní vlastník (prodávající), ale se souhlasem prodávajícího to můžete učinit i vy.

• U správce domu nebo SVJ si ověřte:

o Zda na jednotce neváznou žádné závazky,

o Zda byly uhrazeny všechny zálohy a příspěvky na správu.

4. Struktura a výše předpisu záloh

• Lidé si často neuvědomují, že když kupují byt v domě, který je nově revitalizovaný, projeví se tato skutečnost i do ceny bytu. Revitalizace je však nákladná a SVJ je vždy zatíženo úvěrem, který splácí každý vlastník v předpisu záloh.

• Tedy kupující zaplatí revitalizaci 2x. Jednou v promítnuté ceně bytu a podruhé úhradou úvěru, kterým je SVJ v případě revitalizace vždy zatíženo.

• Zjistěte:

o Výši měsíčních příspěvků na správu domu a do fondu oprav.

o Přehled záloh na energie a služby, jako je voda, teplo, odvoz odpadu, úklid společných prostor, výtah apod.

• Zkontrolujte, zda odpovídají standardům v dané lokalitě a zda nedochází k opakovaným nedoplatkům či přeplatkům ve vyúčtování.

5. Vyúčtování na posledního vlastníka

• Vyúčtování záloh se vždy provádí na posledního vlastníka bytu, což znamená, že jakýkoli nedoplatek nebo přeplatek za služby (např. za energie či teplo) přechází na nového majitele.

• Pokud kupujete byt ke konci roku, je pravděpodobné, že vyúčtování za celý rok bude vystaveno až po převodu vlastnictví.

• Doporučení:

o Zajistěte si v kupní smlouvě ustanovení, že případné nedoplatky vyúčtování uhradí původní vlastník.

o Toto lze provést například, ponecháním části kupní ceny v úschově nebo jasně definovaným závazkem v kupní smlouvě.

6. Finanční závazky a náklady:

o Poplatky: Zjistěte výši měsíčních plateb do dlouhodobé zálohy (fondu oprav), náklady na služby spojené s užíváním bytu a případné dluhy společenství vlastníků.

o Energie: Požádejte o vyúčtování energií za poslední období, abyste měli představu o provozních nákladech.

7. Doporučení

o Ať už kupujete byt v družstevním či osobním vlastnictví, doporučujeme využít služeb advokáta.

o Pokud právní zastoupení nemáte, můžete se obrátit na Finelu, která vám zajistí své advokáty a právní služby.

o Naši advokáti jsou specialisté na problematiku bydlení a pomůžou vám s kontrolou smluv, stanov družstva i ověřením bezdlužnosti, čímž předejdete nepříjemným komplikacím.


Přenechte účetnictví, daně a právo profesionálům

Svěřte se do rukou našich profesionálů s 27 lety zkušeností a přidejte se k lidem, kteří v noci v klidu spí.