Kupujete byt do osobního vlastnictví? Pak vás bude zajímat na co si dát pozor.
Při koupi bytu v osobním vlastnictví je klíčové věnovat pozornost těmto konkrétním bodům:
1. Právní stav nemovitosti:
o Vlastnictví: Ověřte v katastru nemovitostí, kdo je skutečným vlastníkem bytu.
o Zatížení nemovitosti: Zkontrolujte, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena, exekuce či jiná omezení vlastnických práv.
o Zvětšení bytu: Zjistěte si, zda nedošlo k nelegální přestavbě bytu, například velmi častým zvětšením o lodžii, či zabráním chodby patřící do společných částí domu.
2. Dluhy přecházející na kupujícího
• Dluhy vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ), které mohl kupující zjistit z potvrzení o bezdlužnosti od SVJ, přecházejí na něj podle občanského zákoníku (§ 1186).
• Proto je nezbytné si před koupí vyžádat aktuální potvrzení o bezdlužnosti od SVJ a prověřit, zda na bytě nevázne dluh na příspěvcích na správu domu, fondu oprav či zálohách na služby.
3. Jak požádat o potvrzení o bezdlužnosti?
• Požádá zpravidla původní vlastník (prodávající), ale se souhlasem prodávajícího to můžete učinit i vy.
• U správce domu nebo SVJ si ověřte:
o Zda na jednotce neváznou žádné závazky,
o Zda byly uhrazeny všechny zálohy a příspěvky na správu.
4. Struktura a výše předpisu záloh
• Lidé si často neuvědomují, že když kupují byt v domě, který je nově revitalizovaný, projeví se tato skutečnost i do ceny bytu. Revitalizace je však nákladná a SVJ je vždy zatíženo úvěrem, který splácí každý vlastník v předpisu záloh.
• Tedy kupující zaplatí revitalizaci 2x. Jednou v promítnuté ceně bytu a podruhé úhradou úvěru, kterým je SVJ v případě revitalizace vždy zatíženo.
• Zjistěte:
o Výši měsíčních příspěvků na správu domu a do fondu oprav.
o Přehled záloh na energie a služby, jako je voda, teplo, odvoz odpadu, úklid společných prostor, výtah apod.
• Zkontrolujte, zda odpovídají standardům v dané lokalitě a zda nedochází k opakovaným nedoplatkům či přeplatkům ve vyúčtování.
5. Vyúčtování na posledního vlastníka
• Vyúčtování záloh se vždy provádí na posledního vlastníka bytu, což znamená, že jakýkoli nedoplatek nebo přeplatek za služby (např. za energie či teplo) přechází na nového majitele.
• Pokud kupujete byt ke konci roku, je pravděpodobné, že vyúčtování za celý rok bude vystaveno až po převodu vlastnictví.
• Doporučení:
o Zajistěte si v kupní smlouvě ustanovení, že případné nedoplatky vyúčtování uhradí původní vlastník.
o Toto lze provést například, ponecháním části kupní ceny v úschově nebo jasně definovaným závazkem v kupní smlouvě.
6. Finanční závazky a náklady:
o Poplatky: Zjistěte výši měsíčních plateb do dlouhodobé zálohy (fondu oprav), náklady na služby spojené s užíváním bytu a případné dluhy společenství vlastníků.
o Energie: Požádejte o vyúčtování energií za poslední období, abyste měli představu o provozních nákladech.
7. Doporučení
o Ať už kupujete byt v družstevním či osobním vlastnictví, doporučujeme využít služeb advokáta.
o Pokud právní zastoupení nemáte, můžete se obrátit na Finelu, která vám zajistí své advokáty a právní služby.
o Naši advokáti jsou specialisté na problematiku bydlení a pomůžou vám s kontrolou smluv, stanov družstva i ověřením bezdlužnosti, čímž předejdete nepříjemným komplikacím.