Dotazy od klientů I.

17. 03. 2022 Byty (a právo)

Dobrý den pane magistře,

prosím o odpověď ke 3 dotazům. 1. Je správné pořádání členské schůze členů družstva a shromáždění vlastníků dohromady? Každá právnická osoba hospodaří podle jiných pravidel, má své stanovy, peníze a účetnictví musí mít odděleny. Dům je správě SVJ. Na prezenční listině shromáždění není vůbec uveden vlastník nepřevedených bytů, tj. SBD, a naopak na prezenční listině pro členskou schůzi členů družstva jsou uvedeni pouze nájemci družstevních bytů a nejsou na ní uvedeni členové družstva, kteří jsou zároveň vlastníky bytů. Jak se potom správně vyhodnocuje usnášeníschopnost? 2. Jsme SVJ od r. 2003. Lodžie dle prohlášení vlastníka je součástí bytu a její plocha je započtena do podlahové plochy bytu. Dle ZVB se plocha lodžie nezapočítává do podlahové plochy. Původní vlastník domu (SBD) se tím nehodlá zabývat (řešit vadu dle § 1168) a předal k řešení výboru SVJ (řešit § 1169). Výbor to nechce rovněž řešit, nechce přijít o peníze, neboť by se podlahová plocha pro byty s lodžií zmenšila. Lze podlahovou plochu řešit pomocí § 1162, tj. bez výboru a původního vlastníka požádat soud, aby rozhodl? 3. nájem společných částí. I když společenství může uzavírat smlouvy o nájmu společných částí, přesto NV 366/2013 Sb. stanoví, že tyto výnosy nejsou příjmem společenství, ale jsou příjmem jednotlivých vlastníků. Může shromáždění rozhodovat o tom, jak má vlastník bytu s tímto příjmem naložit? Pokud ano, nejedná se o obcházení zákazu podnikání? 

Děkuji za odpovědi, Jitka.

Vážená paní Jitko,

k dotazu č.1. Pořádat dohromady členskou schůzi BD a shromáždění SVJ možné není. Pokud chtějí statutární orgány využít toho, že se sešli členové obou právnických osob, je možné postupovat tak, že např. nejdříve provede schůzi BD a ihned může navazovat shromáždění SVJ. Ale pozor obě schůze je nutné přísně oddělit a mít pro každou schůzi prezenční listinu zvlášť. Váš popis přesně ilustruje vady, kterých se organizátoři dopouští. Člen SVJ hlasuje na schůzi BD a vůbec není členem BD a ani to neví. Dle mého pořádat obě schůze po sobě, si mohou dovolit jen dobří organizátoři, kde jsou zodpovědní členové, kteří respektují pokyny předsedajících.   

k dotazu č.2 Pokud mají všichni vlastníci jednotek lodžie, dle mého to nemá vliv na poměr, kterým přispíváte na náklady SVJ. Pokud jsou ve vašem SVJ jednotky, u kterých není lodžie, pak skutečně jste znevýhodněna. Otázkou je jak moc. Zda vůbec stojí za to se problémem zabývat, neboť řešení je náročné. Nejdříve se budete muset pokusit o dohodu se všemi dotčenými vlastníky (dotčeni budou všichni v SVJ) a pokud budou některé jednotky zatíženy např. hypotékou, budete potřebovat souhlas i zástavních věřitelů. Pokud se nedohodnete můžete se v souladu ustanovení 1168 OZ obrátit na soud. Ustanovení § 1162 OZ, je dle mého pro tento případ nepoužitelný. 

k dotazu č.3 Je pravdou, že výnosy z pronájmu společných částí domu jsou výnosem jednotlivých vlastníků. Domnívám se, že shromáždění může rozhodnout o tom, že tyto příjmy zůstanou v SVJ. Pro pronájem nemovitosti není třeba živnostenské oprávnění. Tedy Živnostenský zákon se takovým rozhodnutím neobchází. 


Přenechte účetnictví, daně a právo profesionálům

Svěřte se do rukou našich profesionálů s 27 lety zkušeností a přidejte se k lidem, kteří v noci v klidu spí.