Chcete koupit družstevní byt?
Pak je tento článek určen právě pro vás. Povíme si něco o výhodách a nevýhodách této formy bydlení, či investice.
1. Výhody družstevního bydlení
• Vaše vlastnictví je skryté. Nejste zapsáni v katastru nemovitostí, což může být výhodou pro vaši anonymitu.
• Pevnější pravidla v domě. Představenstvo družstva má větší pravomoci než výbor SVJ a může účinně udržovat pořádek.
• Možnost vyloučení neplatičů. Družstvo může neplatiče či osoby hrubě porušující stanovy vyloučit, což přispívá ke klidnému bydlení.
• Klidné a snadněji kontrolované bydlení. Pokud představenstvo aktivně spravuje dům, pak je tato forma bydlení vhodná právě pro vás, protože představenstvo má daleko větší možnosti na narušitele pořádku v domě z důvodu hrozby vyloučení z družstva.
2. Nevýhody družstevního bydlení
• Nevlastníte byt, ale pouze družstevní podíl. Jste tedy nájemcem bytu na základě práva nájmu, nikoliv vlastníkem.
• Hrozba ztráty bydlení při vyloučení z družstva. Pokud jste vyloučeni z družstva, ztrácíte právo na užívání bytu, ale družstvo je povinno vás finančně vyrovnat.
• Pronájem, resp. podnájem bytu je zákonem omezený. Není vhodný jako investiční byt, protože pronájem je možný pouze se souhlasem družstva, pokud stanovy nestanovují jinak.
• Pečlivá kontrola stanov družstva je velmi důležitá. Práva a povinnosti družstevníků mohou být značně omezující ve srovnání se SVJ.
3. Jak postupovat při koupi družstevního bytu?
• Přechod práv a povinností: Převzetím podílu vstupujete do práv a povinností původního družstevníka, přebíráte tedy i případné dluhy původního družstevníka.
• Ověření bezdlužnosti: Zjistěte, zda je byt bez dluhů. Zákon o korporacích však nestanoví povinnost prohlášení o bezdlužnosti vydat. V praxi s tím však nebývají problémy.
• Prostudujte stanovy družstva: Stanovy mohou obsahovat přísná pravidla, která vás omezí více než v případě SVJ.
4. Struktura a výše předpisu záloh (nájmu)
• Lidé si často neuvědomují, že když kupují byt resp. družstevní podíl v domě, který je nově revitalizovaný, projeví se tato skutečnost i do ceny bytu. Revitalizace je však nákladná a družstvo je vždy zatíženo úvěrem, který splácí každý družstevník v předpisu záloh.
• Tedy kupující zaplatí revitalizaci 2x. Jednou v promítnuté ceně bytu a podruhé úhradou úvěru, kterým je družstvo v případě revitalizace vždy zatíženo.
• Zjistěte: Výši měsíčních příspěvků na správu domu a do dlouhodobé zálohy (fondu oprav).
Přehled záloh na energie a služby, jako je voda, teplo, odvoz odpadu, úklid společných prostor, výtah apod. Zkontrolujte, zda odpovídají standardům v dané lokalitě a zda nedochází k opakovaným nedoplatkům či přeplatkům ve vyúčtování.
5. Vyúčtování vždy na posledního vlastníka v roce
• Vyúčtování záloh se vždy provádí na posledního družstevníka, což znamená, že jakýkoli nedoplatek nebo přeplatek za služby (např. za energie či teplo) přechází na kupujícího.
• Pokud kupujete byt ke konci roku, případný nedoplatek budete hradit vy.
• Doporučení: Zajistěte si v kupní smlouvě ustanovení, že případné nedoplatky vyúčtování uhradí původní družstevník.
6. Doporučení
• Ať už kupujete byt v družstevním či osobním vlastnictví, doporučujeme využít služeb advokáta.
• Pokud právní zastoupení nemáte, můžete se obrátit na Finelu, která vám zajistí své advokáty a právní služby.
• Naši advokáti jsou specialisté na problematiku bydlení a pomůžou vám s kontrolou smluv, stanov družstva i ověřením bezdlužnosti, čímž předejdete nepříjemným komplikacím.